С 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс о недвижимых вещах, а именно в Гражданский кодекс внесены 2 новые главы: «Недвижимые вещи» (6.1) и «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места» (17.1).
Основной целью внесения поправок стало приведение текста Гражданского кодекса в соответствие с наработанной судебной практикой, но есть и интересные моменты, на которые следует обратить внимание собственникам недвижимости и практикующим юристам:
- В статье 141.3 поименованы способы создания зданий и сооружений: строительство, раздел, объединение. Реконструкция в перечне отсутствует. При внесении поправок воля законодателя была направлена на устранение возможности признания недвижимостью элементов благоустройства, являющихся частью земельного участка и не имеющих признаков недвижимости (заборы, парковки, замощения и т.д.).
Заслуживают внимания новые положения о том, что изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения (ч. 3 статьи), новое здание или сооружение может быть создано в результате раздела единого недвижимого комплекса (ЕНК) (ч. 2 статьи), что ранее было невозможно.
- В статье 141.4 установлен перечень способов образования помещений и машино-мест, запрещено образование помещений и машиномест в объекте незавершенного строительства.
Так, среди способов создания помещений и машино-мест поименованы раздел здания, объединение и реконструкция здания и сооружения.
Минимальное количество помещений и/или машино-мест в здании – два (ч. 4 статьи).
Раздел и объединение помещений в здании осуществляется в результате перепланировки (ч. 5 статьи).
Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства отныне невозможно (ч. 6 статьи).
- В статье 141.5 установлены наследование обременений в результате раздела недвижимой вещи на вновь образованные объекты и возможные с точки зрения закона последствия раздела линейного объекта.
- В статье 287.3 установлено, что в случае, если здание или сооружение расположено на чужом земельном участке, собственник здания или сооружения вправе пользоваться чужим земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к принадлежащему ему зданию или сооружению.
При этом под обеспечением доступа подразумевается в том числе возможность подъезда и иных действий, направленных на полноценную эксплуатацию здания.
Также в статье 287.3 предусмотрено, что собственник здания или сооружения при его случайной гибели сохраняет права на земельный участок, а именно в течение пяти лет он вправе приступить к восстановлению своего объекта. По истечении пяти лет в случае отсутствия действий по восстановлению такое право прекращается.
- В статье 287.5 закреплены положения об общем имуществе собственников помещений и машино-мест. Ранее на уровне закона подобные положения отсутствовали, а суды при рассмотрении дел применяли по аналогии положения жилищного законодательства.
В статье также установлено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена собственником помещения или машино-места как самостоятельная вещь. Выдел доли в натуре также невозможен.
При этом присутствует уточнение, что общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам по решению 2/3 собственников помещений и машино-мест.
- В статье 287.7 законодатель взамен утратившей силу статьи 293 установил основания для прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.
Под бесхозяйственным содержанием предусматривается:
- Использование не по назначению;
- Систематическое нарушение прав и интересов соседей;
- Допущение разрушения помещения.